中國房地產邁向新時代？_CPI

1987年12月1日，深圳敲下了新中國土地拍賣的“第一槌”。1988年4月12日，七屆全國人大第一次會議通過修憲草案，將原憲法中禁止土地“出租”兩字刪去，明確規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”，中國房地產市場化改革正式拉開帷幕。但是，此時的房地產市場還不具備“做強做大”的條件，主要存在購房需求人群范圍狹窄和地方政府推力不足等問題。1994年的“分稅制改革”在相當程度上奠定了中國房地產發展的動能基礎，2001年加入WTO為中國房地產發展提供了重要的金融條件和經濟基礎，開啟了中國房地產市場快速發展的“黃金時期”。然而，隨著2008年金融危機到來，特別是2012年之后，中國的“出口導向”模式日益式微，政府對房地產的態度也從先前的“鼓勵”和“調控”逐漸轉變為“嚴控”和“限制”，“房住不炒”和“租售并舉”已經成為當前樓市的主基調。那么，中國房地產是否正在邁向“新時代”？我們應當如何理解這種歷史性轉變？為什么說“租賃房”和“房產稅”勢在必行？

房地產是政府精心培育的“花朵”

中國的房地產市場基本發軔于2001年之后，1987-2001年間雖有零星的商品房供給，但受制于購房需求人群范圍狹窄和地方政府推力不足等原因，中國商品房市場一直處于初始階段。1994年“分稅制改革”大幅降低了地方政府的財政收入比例，但國內市場經濟地位的確立和地方官員新考核機制的建立讓廣大地方政府開始加入一場轟轟烈烈的“GDP錦標賽”，“財權”與“事權”的錯位極大地刺激了地方政府通過土地出讓獲取經濟建設資金的述求；1997-1998年的國企改革從根本上打破了計劃經濟的“鐵飯碗”，實現了國有企業與企業員工在“人身關系”和“體制”上的脫離，造就了大量的潛在購房群體；隨后出臺的一系列房地產政策進一步強化和擴大了購房群體范圍：1998年7月，《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》出臺，決定自當年起停止住房實物分配，建立住房分配貨幣化、住房供給商品化、社會化的住房新體制；2001年8月后，政府部門不再審批合作建房等。這些政策都為2001年后的房地產大發展奠定了制度基礎、激勵基礎和供需基礎。

聲音 | 斯坦福大學金融學教授：中國有可能是第一個部署CBDC的國家:斯坦福大學金融學教授Darrell Duffie表示，他對穩定幣感興趣是因為當前支付系統的質量差和成本高，特別是在美國。針對穩定幣過去一年最大的事件，他認為是Tether嚴重問題的暴露、Libra的初步提議以及美聯儲決定推進FedNow，FedNow是滿足改善支付系統需求的另一種方式。他表示在幾個場合見過一些Libra的人，他在支付領域沒有與任何公司合作，只是在觀察和學習。如果Libra遵守規則，那么可以提高支付效率，降低支付成本。這將是一個積極的發展。付款會更快、更便宜。但遵守規則并不容易，就監管機構的看法而言，他們已經使自己陷入困境。他表示，目前為止，加密貨幣對銀行和金融部門主要影響是提高了對支付系統中感知到的差距和機遇的認識，以及一些研發工作，如JPM Coin。但他不指望私人機構參與的穩定幣會占上風。針對CFTC前官員呼吁建立數字貨幣版本的美元，他表示這個想法原則上可以很好地發揮作用。但他對美聯儲是否會合作沒有信心。一些銀行可能會對此做出反應。此外，實現網絡規模效應并不容易。他還表示，在大國中，中國似乎可能是第一個部署CBDC的國家。（CoinDesk）[2020/1/4]

雖然各種改革推陳出新，但為什么2001年之前的中國樓市一直發展比較緩慢呢？除了廣大居民對住房的觀念從先前固有的“計劃分房”轉向當前市場化的“貨幣購房”需要一定的適應期之外，還有一個至關重要的原因是普通居民基本沒有購房能力，計劃經濟時代的“低薪”和國企改革帶來的“下崗”讓一般家庭難以承受高額的購房支出。然而，這種局面在2001年被打破，2001年11月中國加入了WTO，從此開啟了國民經濟高速發展的10年，外貿經濟突飛猛進造就了一大批市場化導向的外貿企業和民營企業，也極大地加快了中國的城市化進程，大量農村人口開始向沿海地區轉移，廣東、福建、浙江等許多“小漁村”變戲法似的在一夜之間成長為國際化大城市，一部分“先富起來”且早已脫離了“國企體制”的老板和員工成為商品房的巨大需求力量。因此，分稅制改革帶來的地方政府財權與事權的錯位極大地刺激了地方政府“做強做大”房地產的述求，國企改革、房地產法規改革和外貿經濟的發展造就了大量具有購房意愿和購房能力的潛在客群，供需雙方第一次在商品房市場上形成了共振。

聲音 | 馬智濤：中國銀行業對區塊鏈技術等金融科技的發展日益重視:近日，微眾銀行副行長兼首席信息官馬智濤接受采訪時表示，目前，中國銀行業對區塊鏈技術等金融科技的發展日益重視，大多數銀行都將其作為發展重點與轉型方向，市場處于高速發展時期。區塊鏈技術等金融科技在這些合作中的核心功能往往是為傳統銀行提供高效率低成本的基礎設施，并通過技術創新幫助銀行機構不斷提高交易效率、降低成本，進而在此基礎上提升風險管理能力和資產配置能力。合規是底線，創新是出路，應平衡好創新開拓與審慎經營的關系。[2019/4/19]

房地產不只是財政的“錢袋子”

至此，我們找到了樓市的供需力量，但這遠不是中國房地產的全部，我們還需要弄明白的一個問題是，政府為什么要推進房地產市場化改革？或者說，政府為什么要花這么大力氣來培育房地產市場？一個顯而易見的答案是，政府可以從房地產市場中獲利，事實也確實如此，2010年地方政府國有土地出讓收入超過3萬億元，占當年地方本級財政收入的74%，2010-2017年土地出讓收入年均增幅超過7%，2017年更是高達5.2萬億元，遼寧、山東和重慶等部分省市的土地出讓金占地方公共財政收入的比重連續多年維持在50%以上，九江、杭州、南京、長沙等城市的土地財政依賴度在部分年份甚至超過了100%。因此，說“有利可圖是地方政府著力培育房地產市場的原因”似乎很有道理，推而論之，甚至有人認為“地方政府通過房地產來轉移居民財富”。但是，如果我們仔細推敲就會發現，政府通過房地產市場與民爭利的觀點更多地是一種“靜態”和“分配”的觀點，只看到了政府從居民手中“轉移”了財富，卻未看到居民財富的來源，而這些財富來源恰恰與房地產市場密切相關。若簡單地把房地產看成是一個分配問題，也就只看到了房地產的表象，很難理解當下“房住不炒”的主基調和國家大力發展租賃房的決心以及推立房產稅的必要性和迫切性。對這些問題的深入理解需要我們對房地產的認識從“靜態分配”的角度上升到“動態發展”的高度。

現場 | 萊特幣中國負責人PZ：Dapp不一定比APP有商業前途:金色財經11月10日現場報道，今日，由imondo和鏈人聯合主辦的“Dapp開發者大會”在北京舉行。萊特幣中國負責人PZ表示，Dapp很多地方都不一定比APP更有優勢。在做Dapp時一定要想好三個問題:1.為什么要做DAPP，2.Dapp主要針對于哪些目標客戶，3.怎樣選好搭建Dapp所用的公鏈。[2018/11/10]

曾有學者認為，中國的房地產市場更多地充當了地方政府融資和企業融資的質押物的角色，這為我們更好地理解房地產提供了一個全新的視角。但是，這種理解仍然局限在封閉化的經濟體系之內，似乎難以解釋為什么中國房地產的“黃金十年”與出口經濟的“黃金十年”高度重合，或者說，為什么中國的房地產周期與對外貿易周期高度共振。同時，該觀點主要著眼于地方政府發展房地產的動機，基本忽視了房地產的需求端，似有“單腿走路”的嫌疑。因此，還需要我們從更為廣闊的視角來看待中國房地產市場的發展進程。

從開放經濟角度看，中國的房地產發展與外貿經濟發展是一個硬幣的兩面，對外出口為中國經濟體帶來了“外來財富”，房地產市場將這些“外來財富”不斷地“吸收”和“釋放”，進而推動中國經濟高速發展。這種“吸收”對內表現為原本非商品的一般土地開始轉化為商品化的開發用地，相應地也就需要“占用”一定量的貨幣，這些被占用的貨幣成為M2減去GDP和CPI之后的殘差項的主要構成部分。“吸收”了大量“外來財富”或“占用”了大量貨幣后的商品房用地隨即進入開發環節，這會帶來鋼鐵、水泥、管道，甚至建筑、冶金、家電等行業的大發展，相關行業興起的過程就是國民經濟高速發展的過程，也是拉動居民就業和提高居民收入的過程，在金融上表現為房地產和由房地產而興起的相關行業以及購房的居民對貨幣的“釋放”和“創造”過程。因此，我們不能簡單地把房地產看成一個孤立的行業，也不能片面地將房地產理解為政府和企業的融資質押物，房地產在中國經濟發展過程中充當了把“外來財富”在國內進行“資本化”的角色，它造就了中國經濟的投資驅動模式，甚至在某種程度上直接促成了“高增長，低通脹”的“中國奇跡”。房地產投資占固定資產投資的比例常年維持在20%以上，房地產對GDP的綜合貢獻率也基本維持在20%左右。如果我們把出口賺取的“外來財富”看作是“基礎貨幣”，那么這些基礎貨幣還需要通過國內商業銀行進行貨幣創造才能最大化地發揮作用，房地產正是在一定程度上扮演著“貨幣乘數”的角色，通過影響與之相關的近20個上下游行業實現了這些外來“基礎貨幣”在國內的“資本化”。

聲音 | Block.one 發文認為中國在區塊鏈行業中處于世界領先的地位:據 IMEOS 報道， Block.one發布了一篇名為 《The Race to Embrace Blockchain?—?And What It Means for the Global Economic Balance of Power》講述了區塊鏈競賽在全球經濟平衡力量中扮演的角色，文中點出了中國對加密貨幣的立場與其對區塊鏈的看法截然不同，而在開發和利用區塊鏈潛力的競賽中，中國了解經濟和戰略上的利害關系。

Block.one 總裁 Rob Jesudason 觀察到區塊鏈行業尚未建立地理重心，但中國在公開競賽中領先是毫無疑問的。[2018/11/2]

房地產舊模式的“終結”與新時代的“再生”

既然房地產和外貿是一個硬幣的兩面，那么“出口導向”經濟模式的式微必將帶來房地產市場的衰落。一方面，快速下降的外來“基礎貨幣”已經不再需要房地產這個“貨幣乘數”，另一方面，若繼續堅持用房地產來做大“貨幣乘數”則會直接帶來產能的大量過剩和宏觀杠桿率的快速上升。在出口創匯時代，先創造M2，后創造基礎貨幣，也就是說，M2里面包含了大量的基礎貨幣，或者更直觀地說，M2的增長在很大程度上體現了企業和居民資產的增長。但是，隨著外匯占款帶來的基礎貨幣的急劇下降，人民幣日益“失錨”，M2的內涵相應地從“國際開放式”走向了“國內封閉式”，它的增長直接表現為中國宏觀杠桿率的上行。此時，若房地產再像以前一樣高歌猛進，則居民杠桿率會隨之快速攀升。數據顯示，2002-2008年居民杠桿率基本維持在30%左右，但從2009年開始，居民杠桿率開始快速攀升，2009年為40.2%，比2008年增加了9.1%，2017年更是高達75.6%，2009-2017年均上升5%。這預示著傳統的“政府賣地-房企開發-居民購房”的房地產舊模式難以為繼，新時代呼喚新的房地產模式。

智能物流鏈AIL完成并購中國漂流鏈PLC:據智能物流鏈(AIL)基金會消息，國際首個區塊鏈并購案，智能物流鏈今日已完成對中國漂流鏈(PLC)的并購，共同打造全球首個物流行業公鏈(區塊鏈+人工智能+物流)。[2018/1/23]

雖然房地產舊模式的繼續推進很可能意味著杠桿率的快速攀升，但房地產依然在加快城市化進程、改善居住生活條件，甚至事關廣大市民“安居樂業”等方面發揮著難以替代的重要作用。如何“趨利避害”成為擺在我們面前的重要課題，既要保留房地產的有利功能，又要避免傳統開發模式對杠桿率的負面影響，“保護剛需”、“打擊炒房”和大力發展“租賃房”無疑是最佳選擇，尤其是租賃房不僅可以較好地滿足國家加快城市化進程的述求，保障居民的居住需求，還可以從根本上抑制杠桿率過快攀升。2017年12月8日的中央局工作會議提出“加快住房制度改革和長效機制建設”，2018年3月5日的政府工作報告提出“培育住房租賃市場，發展共有產權住房，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，“租售并舉”已然上升到住房制度層面，大力發展“租賃房”是完全符合中國房地產市場發展進程和國民經濟發展階段的重大歷史性戰略抉擇。同時，為了凈化房地產需求端，真正做到“保護剛需”和“打擊炒房”，房產稅也就成了必然選擇，2018年的政府工作報告已經明確提出“穩妥推進房地產稅立法”。

結語

通過回顧中國房地產市場的發展歷程可以看到，80年代后期和90年代的諸多改革都為2001年后的房地產市場蓬勃發展創造了條件；加入WTO后，外貿經濟的高速發展為房地產的快速發展奠定了經濟金融基礎。房地產的蓬勃發展較好地實現了把“外來財富”在中國國內的“資本化”，地產經濟和出口經濟相得益彰，共同推動了中國經濟的高速發展。然而，隨著外貿經濟的日益式微，房地產的單邊突進很可能進意味著宏觀杠桿率的快速攀升；為了避免房地產舊模式對經濟發展和金融穩定的危害，但同時還要保留房地產對促進城市化進程和滿足人民群眾安居樂業的需要等實用性功能，國家審時度勢地提出了“房住不炒”的主基調，明確了“加快住房制度改革和長效機制建設”，提出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”和“穩妥推進房地產稅立法”，這些政策都是符合中國房地產發展進程和國民經濟發展階段的正確抉擇。隨著相關政策的加速出臺，中國房地產市場也將逐漸從以前“開發-銷售”的舊時代進入“租售并舉”的新時代。

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