STO 房地產基金 Resolute 研究報告｜標準共識_RES

Overview概述

項目概要

優勢一：相較于其他STO項目，Resolute投資的標的為美國房地產市場，投資收益相對穩健。

Resolute主要資金將投資于美國的住宅和商業地產項目，相較于其他以創新型技術平臺的STO項目，投資標的更加穩健；

另外，據胡潤研究院發布的《2018年胡潤海外置業投資回報指數》報告中，前50名投資回報率最高的城市共來自19個國家，其中美國以23個城市居首，比去年同期增加12個。

Resolute基金投資于美國房地產，將收益于美國房地產市場，再結合管理團隊豐富的管理經驗，有望為投資人創造相對穩健的投資回報。

優勢二：管理團隊擁有超過30年的房地產投資經驗，成功案例超過21個，歷史業績收益率曾高達100%。

Resolute.Fund是一家美國的房地產證券通證化的投資基金，由多位擁有超過30年房地產投資經驗的專業人才組成，主要資金將投資美國的住宅和商業地產項目。

最早從1980年，Resolute.Fund團隊便開始從事于這一領域的工作，團隊成員已經在美國投資了100多處房產，價值超過10億美元。于2018年下半年，Resolute.Fund又成為了首批發行數字證券的房地產類投資基金，將區塊鏈技術應用于改造傳統的房地產基金。

Resolute管理團隊擁有豐富的房地產投資經驗，累計超過30年的從業經驗，項目操作案例超過21個，部分項目的復合回報率超過100%；單投資金額從23,000美金到2,770,000美金不等，合計投資金額超過2,271萬美金，持有時間從2個月到5年不等。

優勢三：項目合規，資金托管，投資人資金風險低。

在Resolute的發行期間，所募到的加密貨幣資金由Swarm的托管機構合作伙伴Copper進行托管，所募到的法幣資金將存入其律師事務所McCarter＆English的信托賬戶中，以對投資人的資金進行保障。

風險提示：

風險一：STO行業仍處于行業早期，監管措施、交易所、二級市場交易規則等尚未完善。Resolute作為首批嘗試STO化的房地產基金，能否成功運作以及為投資人創造良好的業績回報，仍存在較大不確定性。

風險二：房地產投資基金STO化的重要優勢在于，為傳統的房地產基金創造了高流動性，即房地產投資基金的投資人可以在二級交易市場高效、實時地交易其持有的Token，但是目前STO的二級市場交易所發展仍十分早期，流動性較差。所以，Resolute的投資人可能會面臨Resolute發行的Token在二級市場流動性不足的風險。

以上為項目主要風險點和優勢，以下為完整報告。

如果任何項目方對標準共識的評級結果有疑問，或對相關數據提出申訴，標準共識分析師團隊會根據材料的真實性重新評估。

StoneX集團任命Matthew Ardizzone為董事總經理，負責數字資產:金色財經報道，StoneX Group旗下部門StoneX Digital LLC已聘請Matthew Ardizzone擔任數字資產董事總經理。他在紐約工作，將向stone ex Digital首席運營官Brian Mulcahy匯報工作。

StoneX Digital于2022年6月推出，致力于將StoneX產品的優勢和廣度擴展到數字資產市場。StoneX Digital為機構客戶提供靈活的交易工具和市場準入，以交易和托管加密貨幣和其他數字資產。[2023/1/25 11:29:42]

如果標準共識分析師團隊在調查過程中使用了錯誤材料而影響評級結果，或任何項目變動可能導致評級等級變動時，標準共識也會重新調查和評估風險等級。

任何項目方、利益相關方和投資者可直接通過微信公眾號后臺與Resolute聯系，也可以發送郵件至：。

Rationale依據

市場及行業分析

全球房地產規模巨大，區塊鏈通證化正慢慢向房地產行業滲透

2017年底，全球房地產市場規模達到280.6萬億美元，無論以何種標準衡量，房地產無疑是最重要的財富儲備，相當于全球GDP總值的3.5倍以上，從下圖更可以看到房地產市場規模是加密貨幣市場的460倍。

區塊鏈技術進入房地產市場最早可以追溯到2017年：2017年10月，TechCrunch的創始人MichaelArrington用一份Ethereum智能合約在烏克蘭購買了一套公寓，開創了區塊鏈進入房地產業的歷史。

而現在無論從市場上可獲取公開信息的STO項目來看，全球房地產行業正在經歷一次應用區塊鏈技術的革新。

STO是房地產市場的未來

房地產市場成為STO等融資新手段和新技術革新舊產業格局的絕佳領域，原因可如下：

傳統的房地產投資市場面臨的最大兩個問題就是：流動性差和準入門檻高

流動性差。房地產價值量大、占用資金多，而且傳統的房地產交易的周期很長，是影響房地產的流動性和變現性的因素。這些因素導致了房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，或者即使脫手也難達到合理的價格。

準入門檻高。由于目前的房地產市場需要大量投資和資本注入，投資者很難將其投資組合多樣化。大量的個人小散戶投資者無法通過房地產來分散投資組合。

區塊鏈技術和證券通證化可以解決房地產上述的兩個痛點

提高流動性。針對房產類的資產性質來說，證券型通證可以得以將此類資產分割成更小的證券單位，易于更多投資人參與房地產投資，有更大的靈活性和多樣性，提高了流動性。

降低投資門檻。將大型資產切割以后，普通投資者就可以購買任意數量的STO，比如你只需要花100美元購買100個某Token，就可以的得到一個東南亞正在修建的“雙子星大廈”的資產收益權，更多人得以進入房地產投資領域。

NYDIG母公司Stone Ridge推出創業加速器Wolf:金色財經報道，比特幣投資公司NYDIG母公司Stone Ridge推出創業加速器 In Wolf's Clothing (?Wolf?)，該加速器將致力于發展以比特幣為中心的應用程序。該計劃每年將有四批人，每批人包括大約8到12個團隊，或者大約30到50個創始人，從世界各地來到紐約市，每次為期8周，專注于建立以比特幣為中心的閃電網絡和Taro。[2022/10/26 11:45:22]

拓寬投資范圍。目前常見的房地產投資信托基金(REIT)投資范圍通常較窄，而那些正在開發中的優質地產項目普通投資者也無法參與。證券型通證可以大大拓展房地產投資的標的選擇范圍，而且因為Token的交易是線上完成，理論上全球的投資者都可以從世界范圍的房地產投資中獲益。

降低項目方的交易費用。無論是發起IPO還是發行REIT，項目方都需要花費很高的手續費、中間人費用。而STO取消了中間人，項目方得以直接向投資者募集資金。

申報流程和手續更簡單。類似RegD等STO發行豁免方式的流程中，并不需要披露繁瑣的財務信息，也大大縮短了項目所需時間。

在全球已發行的STO項目中，房地產類項目占比將近20%

在標準共識調研的近百個STO的項目庫中，房地產項目就占了近20%，在傳統行業中所占比例最高的。下表為標準共識統計的全球房地產STO項目信息，包含項目名稱、發行地區、募資法規、發行時間、發行類型和計劃募資金額等。

項目概況

Resolute.Fund是一家美國的房地產證券通證化的投資基金，由多位擁有超過30年房地產投資經驗的專業人才組成，主要資金將投資美國的住宅和商業地產項目。

2018年至今，Resolute.Fund已獲取超過20億美元的不良資產項目，并且掌握多個穩定的不良貸款地產項目的獲取渠道。

通過將基金STO的方式，基金的份額被分割成小單位的通證。作為傳統證券的數字化表達，該數字證券基于的是合法的投資合同，即投資者們持有該基金的數字化的證明，所以每個Token的擁有者都有權從基金中獲取投資收益。這樣，Token的持有人便擁有了傳統房地產基金所不具備的流動性。

Resolute將定期向投資者支付股息，支付方式包括法定貨幣與加密貨幣。

項目的信息披露渠道如下：

網站：https://resolute.fund/

Telegram:?https://t.me/ResoluteFund.

Twitter:@resolutefund.

Medium:?https://medium.com/resolute-fund.

LinkedIn:?https://www.linkedin.com/company/resolutefund.

Cordial聯合創始人：Elastos將為個人數據和隱私提供真正的保護:近日， iPhone新應用通過掃描iCloud照片監控兒童性虐待問題，引起了大家對個人隱私問題的關注和討論，紐約時報發布文章提醒大家不過度依賴某一公司的云服務，以免隱私受到侵犯。

對此，基于可信數字身份、區塊鏈打造全球去中心化知識平臺Cordial的聯合創始人Chris MacGregor認為：這就是Elastos核心技術團隊構建個人云計算的原因，PCC將和Elastos其他核心技術組件一起為個人的數據安全和隱私提供真正的保護。[2021/8/13 1:52:19]

Email:?

法律合規信息

Resolute.Fund選擇按照美國證券法RegD(506c、b)、RegS申請注冊豁免，通過Swarm發行數字證券REZ，其投資者包括無限制的合格投資人、有數量限制的非合格投資人、美國公民以外的非合格投資人募資。

待12個月的禁售期過后，投資人即可在合規的STO交易平臺上交易。目前Resolute規劃的交易平臺包括OpenFinance、Archax、LAToken、AirSwap。

在其發行期間，所募到的加密貨幣資金由Swarm的托管機構合作伙伴Copper進行托管，所募到的法幣資金將存入其律師事務所McCarter＆English的信托賬戶中，以對投資人的資金進行保障。

需要說明的是，目前Resolute還沒有正式向SEC提交FormD表格。根據根據SEC的申報要求，發行人可以在首次發行后的15天內向證券交易委員會提交FormD。

所以當Resolute達到20萬美元的首次發行要求后，將會在15個工作日內向SEC提交FormD。

融資計劃

此次Resolute基金計劃募集1000萬美金，基金期限為3年，可以適當延期；基金運作的收益將以每季度為單位進行收益分配。

Resolute數字證券起始投資價格為1美元；

沒有最低投資金額限制；

類型為SRC20代幣；

在預售期獎勵10%的代幣，鎖定期12月；

項目詳情投資類型美國商業地產、不良抵押貸款業務所在地區美國項目杠桿Upto80%LTV目標凈收入6%to8%perannum目標凈回報18-20%perannum目標規模1000萬美金基金期限3年核算單位美元最低投資額度1萬美元收入分配季度資產凈值披露月度管理費每年2%業績激勵投資收益的20%;同時向普通合伙人額外分配10％的Token，并鎖定一年；接受投資的法幣美元、歐元、日元、韓元接受投資的數字貨幣以太坊、比特幣、瑞波幣、萊特幣、比特現金、瑞波幣

二級市場規劃

根據美國證券法，Resolute此次發售的Token屬于RegD/S類證券，所有投資者必須持有其代幣12個月。過了禁售期后，投資人可以通過場外交易或者在相關的合規交易所來交易。

STO將是OSL交易平臺最主要的交易品類:中國香港證監會日前原則性批準了BC科技集團旗下的OSL公司就虛擬資產交易平臺牌照的申請。對于即將獲批牌照的OSL交易平臺來說，將來其最主要的交易品類是STO。據此前報道，當OSL滿足最終批核所需的條件，該牌照將允許OSL為數字資產(包括證券型代幣)提供經紀和自動化交易服務。（證券日報）[2020/8/26]

Resolute目前計劃登陸的交易所包括：Archax、OpenFinance、LAToken、AirSwap以及亞洲的一些交易所。

功基金結構信息

目前Resolute基金的結構如下圖所示，即投資人直接將美元或者數字貨幣投給Resolute.Fund,LLP，該有限責任合伙公司即為實際運營的基金實體。

而該基金的管理合伙人為Resolute.FundManagement,LLC的有限責任公司，主要股東為管理團隊成員。

所以，一方面投資人將資金投資給Resolute.Fund,LLP基金，該基金將資金又投向給各個房地產項目，從中賺取收益。Resolute.Fund,LLP通過各項金融工具、房地產項目的運營管理，獲取投資收益，然后再將此投資收益向Token的持有人和管理團隊分配。

基金投資決策流程

投研和標的尋找

第一步是利用Resolute長期的關系網絡確定某房地產貸款或貸款項目池，以確定Resolute關注的市場中的機會。

投資團隊的每個成員都將會參與優質項目的尋找，在確定投資標的過程中，將結合當地的合作伙伴，來對潛在項目進行評估，以便Resolute可以獲得目標交易概況，制定交易投資策略。

通過廣泛的行業聯系和合作伙伴網絡，Resolute可以對大量潛在的抵押貸款項目池進行投資可行性評估。Resolute投資委員會的高級成員將會最終對項目池中的項目進行評估，以確保挑選出質量最優、回報相對較高、風險相對較低的項目。

資產選擇

Resolute一方面結合研究團隊和投資團隊的專業經驗，另一方面借助科學、嚴謹的評估流程，確保可以有效地評估每個抵押貸款項目或貸款項目池的風險和機會。

在評估過程中，重要的工作是了解該項目首次貸款時的計劃和背景，以及后面導致貸款發生預期或者還款能力下降的原因。同時，Resolute還會詳細分析該房產的租賃情況、項目優勢、項目劣勢等。

Resolute的分析師團隊會收集該項目相關的貸款文件、個人財務報表、租賃補償、銷售補償、運營費用、市場分析、數據分析等材料。Resolute的高級投資成員會參與上述材料搜集和分析的工作中，以便從大量機會中，尋找到那些具有最佳回報、最佳退出機會的項目。

盡職調查和交割

Resolute的10人投資團隊包括資深專家，他們會對潛在投資項目進行審慎的盡職調查工作，包括全面的房屋、周圍環境、商業配套、租賃和財務信息調查。

動態 | 日本STO協會將建立工作組并計劃于2月底推出STO平臺指導方針:1月16日，日本STO協會宣布將建立一個工作組，并計劃于2月底推出STO平臺指導方針。據悉，該工作組將被稱為“電子記錄轉讓權系統指南工作組”，由STO協會成員公司和市場參與者組成。（JP.Cointelegraph）[2020/1/17]

除商業信息盡調之外，還將對該項目的貸款歷史進行調查和分析，對貸款/借款人的付款情況和相關的法律風險進行調查。分析團隊還會進行個人和第三方評估，信用，環境，財產狀況報告和背景調查。Resolute還將使用第三方專業服務公司進行財務、法律盡調。

在盡調時，Resolute會將內部的盡調結果與外部第三方盡調機構的結果進行對比，以保證盡調結果的客觀和正確。最后由Resolute的兩位高級管理合伙人做出最終投票決定，選擇是否投資。

資產管理和退出

在此階段，Resolute的分析團隊會將所有的數據輸入Resolute的貸款服務系統，以便實時跟蹤貸款和所有付款的表現。

在貸款暫停期間，Resolute的投資委員會高級成員會定期評估市場，以確定是否對原始策略進行必要的調整。如果有機會在計劃結束期之前出售貸款，或為該項目的投資再融資，Resolute會通過轉售或再融資來快速實現退出。與此同時，Resolute所有的分析團隊都會定期調查投資銷售和抵押貸款市場，以確定最佳的退出時機。

歷史管理業績

歷史投資管理項目

Resolute管理團隊擁有豐富的房地產投資經驗，累計超過30年的從業經驗，項目操作案例超過21個，部分項目的復合回報率超過100%。

下表為管理團隊部分操作項目的收益表現情況，單投資金額從23,000美金到2,770,000美金不等，合計投資金額超過2,271萬美金，持有時間從2個月到5年不等。

主要案例說明

項目一：ChaseTower,SouthBend,IN

SouthBend的最高寫字樓，合計285,000平方英尺，在項目違約支付貸款利息時，以一定的折扣購買了該項目，在2年的運營后成功賣給了新的開放商，回報率：21.7％。目前仍持有部分股權，在2017年時轉換為AloftHotel的股份，未來還有來自該股份的增值收益。

未付本金貸款余額：$7,500,000

項目名稱：ChaseTower,SouthBend,IN

購買成本：$2,285,000

收購時間：2011

出售情況：在2013年，以$3,500,000的價格賣給NYDeveloper

IRR:21.7%

項目二：NBBrassMillworks,NewBritain,CT

該項目占地面積60萬平方英尺，以180萬美元的價格從銀行渠道獲得，在2年后以350萬美元的價格賣給了新開發商。

未付本金貸款余額：$36,000,000

項目名稱：NBBrassMillworks,NewBritain,CT

購買成本：$1,800,000(BoughtfromWellsFargo)

收購時間：2011

出售：在2013年，以$3,500,000的價格賣給NYDeveloper

IRR:43.7%

項目三：ResidentialMortgagePoolNorthwestAtlanta

在喬治亞州的Cedartown，共有41個住宅抵押貸款項目池，均為小額抵押貸款。項目現金流非常好，平均每年7.5％。預期可以在12個月后實現退出，復合收益率為17.5%。

未付本金貸款余額：$3,800,000

項目名稱：ResidentialMortgagePoolNorthwestAtlanta

購買成本：$2,770,000

收購時間：August2015

復合收益率:17.5%

項目四：TexasAssistedLivingFacility

該項目是從某銀行獲得，物業狀況良好，并繼續運行。業主/借款人在付款和付息上遇到困難。通過與與借款人溝通，最終拿下該項目，目前收到11.8％的利息收入回報。同時，以1,400,000美元的低價從業主手中購買該物業，復合收益率高達52.7%。

未付本金貸款余額：$2,700,000

項目名稱:TexasAssistedLivingFacility

購買成本：$925,000

收購時間：9/2015

市值：$1,400,000

復合收益率:52.7%

團隊分析

最早從1980年，Resolute.Fund團隊便開始從事于這一領域的工作，團隊成員已經在美國投資了100多處房產，價值超過10億美元。于2018年下半年，Resolute.Fund又成為了首批發行數字證券的房地產類投資基金，將區塊鏈技術應用于改造傳統的房地產基金。

Resolute團隊的任職信息如下：

AndyStrott，首席執行官

Strott先生曾在美國最大的基金之一BlackRock擔任基金經理；

曾在AllianceBernstein和MFSInvestmentManagement擔任高管；

Strott先生操在新項目開發、多家庭重建、不良貸款、夾層融資等房地產金融領域經驗豐富，合計操作資金超過50億美元；

Strott先生還擔任過技術創業公司的顧問，并與中國最大的房地產網站Fang.com合作，為中國投資者開發了首個此類跨境商業房地產上市門戶網站；

Strott先生獲得了哥倫比亞商學院的工商管理碩士學位；

JohnLydon，董事總經理

Lydon先生自1990年以來一直擔任抵押貸款行業的高級管理人員；

從1990年至2001年創立抵押貸款收購和服務公司DiversifiedFundingInc.，以及2001年至今的ResolutionConsultants，LLC；

Lydon先生擁有所有階段和類型的住房貸款項目經驗；

ThomasHerman，合伙人

Thomas擁有超過20年的軟件創業公司和產品開發經驗，其為旅游、房地產、視頻廣告和流媒體行業建立了電子化平臺；

Thomas是DeedLock的聯合創始人兼首席技術官，DeedLock是美國領先的基于區塊鏈的房地產轉讓平臺。

Thomas還共同創辦并建立了DashBidMedia、JetsemaniTravel和govWorksInc等公司，并曾在多倫多證券交易所上市的JumpTV服務首席運營官；

目前Thomas是VRAmericas、MedaCheck和VerificationBlockSolutions的董事會成員；

YunaDong，合伙人

董女士曾在長江商學院學習工商管理課程，曾被任命為前美國駐華大使駱家輝先生的私人翻譯，并出席重要官方會議，與政要進行深度交流；

董女士在多個跨國領域產業有著豐富的行業經驗，其中包括：咨詢、教育、房產、區塊鏈等領域，在紐約地區專門處理住宅以及商業地產項目；

其曾擔任美國紐約Gomama第三方支付區塊鏈公司外聘的亞洲商業發展顧問，她是中美間合作伙伴跨國關系與商業機會方面的專家；

JingYu，合伙人

余女士擁有豐富的財務經驗，曾為私募股權和對沖基金進行財務報表審計和稅務分析；

她曾服務于全球領先的金融機構，包括匯豐中國，中國交通銀行，倫敦BDO和紐約RSM；

余女士是中國基于區塊鏈的CarbonCreditToken交易平臺的顧問委員會成員，并與一家專注于女性平等教育和機會的全球區塊鏈公司合作。

余女士是Resolute的會計和投資者關系團隊的成員；

余女士持有倫敦城市大學卡斯商學院國際會計與金融碩士學位；

RonDechambeau，副總裁

DeChambeau先生擔任高級貸款官，負責對國家貸款機構陷入困境的資產池的基本價值進行固執，并為抵押貸款收購制定投標標書；

他還負責制定退出策略，以最大限度提高每筆交易投資者的投資回報率；

DeChambeau先生的其他職責包括編制和匯總貸款估值分析和預期投標價格的現金流量，以確定收購門檻；

DeChambeau先生還協助為投資組合提供投后服務，并為投資伙伴創建月度投資報告；

DeChambeau先生畢業于密蘇里州斯普林菲爾德的Evangel大學。

KobyIsik，副總裁

Isik先生是一位全球私募股權咨詢專家，在畢馬威和伊頓等主要跨國公司擁有豐富經驗，并領導了多項跨境房地產和私募股權交易；

Isik先生精通五種語言；

Isik先生是Resolute盡職調查和投資者關系團隊的成員；

Isik先生畢業于荷蘭薩克森大學國際商學院。

免責聲明：

標準共識提供的「風險評級」服務和其它一切相關評級產品僅是一種投資風險的提示，是標準共識根據調查和研究結果得出的結論。它并非衡量評級對象本身價值、以及其發行的Token的價值的工具。

標準共識的風險評級僅是對特定風險的提示，而無法展示一個項目或一種虛擬貨幣的全部風險。

任何一個風險評級報告都僅展示某個時間范圍內對項目和其Token生態未來的投資風險預期，而非對未來某個事實確定發生的判斷。

對任何項目的風險評級不構成投資者作出最終投資決策的全部依據。

標準共識僅是金融信息的提供者，評級類產品不對投資者的任何投資決策及其所導致的結果負責。

風險評級不是永久有效的，項目的投資風險等級可能隨著時間、環境因素和項目進展等外部環境的變化作出調整。同時，評級標準調整也可能會造成項目風險等級變化。任何調整和原因都會向所有投資者公開。

在標準共識的評級體系下，我們按照不同的等級對評級對象的投資風險劃分，用「S」「A」「A」「B」「B」「C」「C」「D」等符號，由低到高依次表示其投資風險等級，展示一種相對的風險。

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