房地產銷售企穩,行業指數可能出現趨勢性上漲_IND

尤眾元

6月以來,地產銷售高頻數據出現明顯上行的趨勢,房地產市場存在企穩的跡象,受此消息刺激,2022年6月20日,申萬房地產指數上漲2.21%。展望未來,房貸利率存在進一步下調的空間,各地地方政府仍然在加碼房地產銷售刺激政策,房地產銷售再次進入上行周期,銷售規模回到合理區間是大概率事件。因此,市場中出現看漲房地產及相關行業的聲音,房地產及相關行業的投資時機受到二級市場投資者的關注。

觀察一輪房地產周期的核心指標是銷售、新開工和投資,房價和土地溢價率可以作為輔助變量。當房地產銷售數據企穩后,房地產企業的資產負債表逐步修復,拿地意愿更為積極,新開工和投資指標進入上行周期。同期,房地產及相關行業內企業的業績出現改善,股價也隨之進入上升通道。

房地產研究機構克而瑞預測“6月市場環比顯著回升是大概率事件,整月增幅保守估計也將維持在2成左右”。如果房地產銷售于6月見底,房地產周期即將再次運行至復蘇周期,如何在房地產復蘇周期內找到擁有超額收益的投資標的,相關標的的最佳投資時機如何把握,是值得投資者關注的重點。本文復盤2012和2015年的房地產周期,發現房地產銷售是房地產周期啟動的標志,新開工和投資滯后于銷售。如果6月是本輪房地產銷售的拐點,并且定義房地產銷售拐點至房地產投資拐點的時間段為房地產復蘇期,房地產指數在期內存在明顯的超額收益,銀行和家用電器在復蘇期后可能有超額收益,建筑材料和機械設備指數在房地產新開工快速企穩的前提下會存在超額收益,但是本輪房地產修復周期內,新開工的拐點可能較晚出現。

Beosin：BASE鏈上LeetSwap中axlUSD/WETH池子遭遇價格操控攻擊分析:金色財經報道，Beosin EagleEye安全風險監控、預警與阻斷平臺監測顯示，BASE鏈上LeetSwap中axlUSD/WETH遭遇價格操控攻擊，損失金額約62萬美元。經Beosin分析攻擊的主要原因是：攻擊主要利用了pair合約中的_transferFeesSupportingTaxTokens函數，它允許任意人使用函數讓pair合約中的axlUSD轉移，導致代幣價格上升，攻擊者可以賣出代幣進行獲利。[2023/8/1 16:11:02]

復盤歷史,房地產銷售企穩是房地產周期啟動的標志,房價的拐點和土地溢價率的最低點與房地產銷售企穩點大致同步,新開工的拐點滯后銷售約3個月,投資的拐點滯后銷售約9個月。在2012年房地產復蘇周期內,房地產銷售于2月見底,土地溢價率于2月見底,房價于5月見底,反映土地市場與房屋市場同時回暖,房屋市場的量領先于價。新開工于7月見底,投資于10月見底。在2015年房地產復蘇周期內,銷售于2月見底,房價、土地溢價率和新開工于3月見底,投資于12月見底。該輪地產周期中,房屋市場與土地市場同步回暖,房屋市場的量與價同步,并且,房地產企業進行擴大再生產的前瞻性強,房屋銷售剛企穩,新開工立刻上行。綜合考量兩輪地產周期中核心指標的拐點,房屋的成交量是最領先的指標,土地和房價可能同步企穩,也可能略滯后。新開工能否快速企穩取決于地產企業的現金狀況,2015年房地產復蘇周期內新開工能夠快速企穩,一個可能的原因是2014-2015是房地產債務發行的大年。2014年9月29日的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》提出支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。之后,房地產企業融資情況出現明顯好轉,因此,新開工企穩與銷售同步。房地產投資與銷售拐點之間的間隔比較穩定,在兩輪周期中都相差9個月左右。

哥倫比亞央行試點Ripple的CBDC平臺:6月15日消息，哥倫比亞央行Bancodela República將與信息和通信技術部(MinTIC)合作，試點Ripple的CBDC平臺，以改進其高價值支付系統。Ripple表示，其CBDC平臺將在不損害公共資源的情況下在受控環境中進行試驗和測試。[2023/6/15 21:39:45]

圖12012年房地產周期

數據來源:Wind,九方金融研究所。

圖22015年房地產周期

數據：主要交易所比特幣永續合約資金費率達14個月高點:金色財經報道，據Glassnode數據，截至周四，包括幣安在內的主要交易所的比特幣永續合約資金費率為8.491%，為2021年12月3日以來的最高水平。當時，一枚比特幣的價格約為5.7萬美元，是目前市場價格（2.34萬美元）的2.5倍。

加密數據提供商Kaiko的研究分析師Dessislava Laneva在推特上提到美國消費者價格指數時說：“（12月）CPI公布后，市場情緒出現了明顯的轉變，資金費率進入正數區間，價格波動性上升。”12月CPI降至6.5%，這是物價漲幅連續第六個月放緩。這些數據讓市場相信，美聯儲可能會在今年晚些時候轉向提高流動性的降息舉措。（CoinDesk）[2023/2/3 11:45:54]

數據來源:Wind,九方金融研究所。

房地產周期當前運行于復蘇期開啟的時間點,房地產銷售可能于6月出現拐點,但是新開工與銷售拐點的時間差可能長于歷史均值。房價環比增速的下降速度在5月放緩,如果線性外推,該值于6月可能位于0值附近,對應房價拐點。基于地產高頻數據,以克而瑞為代表的房地產研究機構認為房地產銷售可能于6月企穩,因此,6月可能出現房屋銷售的價與量同時企穩的現象。但是,土地成交和新開工的拐點可能短期內不會出現,近期,土地拍賣市場延續冷清,房地產企業流動性危機仍然在發酵,因此,房地產新開工增速短期內可能繼續下行,或者出現弱復蘇,新開工和投資拐點的出現會相對較晚。

DeFi收益協議Timeless Finance已開放空投申領:據官方消息，DeFi收益協議Timeless Finance已開放空投申領頁面。早期的Timeless和Bunni用戶，以及符合條件的Uniswap v3流動性提供者將有資格申領總計1000萬枚協議Token LIT。[2023/1/27 11:32:42]

圖32022年房地產周期

數據來源:Wind,九方金融研究所。

房地產復蘇周期內,房地產指數表現明顯優于大盤,其他地產鏈相關行業指數在不同復蘇期內表現不一。我們選取房地產復蘇周期開始前的第12個月作為基期,用行業指數相對基期比值與滬深300指數相對基期比值之差作為超額收益。在2012年的房地產周期內,2月(房地產銷售企穩時間點),房地產行業指數的超額收益率為6.5%,10月(房地產投資企穩時間點),該值上升到14%,8個月內存在8%的超額收益,其他行業如建筑材料、銀行、建筑裝飾、家用電器、機械設備的超額收益都低于房地產,部分行業超額收益為負值,銀行和家用電器行業在房地產投資拐點后,指數存在超額收益。在2015年的房地產周期內,房地產指數的超額收益率從2月的16%上升至12月的81%,行業指數明顯跑贏市場,同期內,建筑材料和機械設備行業大的超額收益率也上升超過30%,其他行業的超額收益率明顯低于這三個行業。

觀點：資金量、交易所存量、流通量是當前三個反應市場漲跌和情緒的有力指標:金色財經消息，據分析師Phyrex發文表示，相對于各種刻舟求劍的數據面或技術面來說，目前其個人認為就三個數據是唯一能反應出市場漲跌和情緒的。

第一，資金。首先要看資金的日線是漲還跌，這代表了情緒面對于后市的看法，以及基本面的變化，比如加息。從資金面上就可以知道，在非單獨極端行情的情況下，資金的持續增加才是開啟上漲趨勢的鑰匙，而資金的持續下降就代表了購買力的抽離。

第二，存量。BTC存量代表了交易所的轉入拋壓，轉出提現以及交易所的存量和頭寸，這四個數據。交易所存量反應出的是當前砸盤的最大可能性。交易所頭寸代表了主力交易所在吸籌還是在拋售。交易所的轉入拋壓意味著市場上恐慌情緒。交易所的提現代表了可能抄底用戶的實力。

第三，流通量。這個數據包含的就是長短期持有人的信息，以及每天的URPD數據（BTC價格持倉變化）。這份數據可以清晰的告訴我們，目前是誰在賣出。[2022/6/19 4:37:50]

圖42012年房地產復蘇周期內行業指數的超額收益

數據來源:Wind,九方金融研究所。

圖52015年房地產復蘇周期內行業指數的超額收益

數據來源:Wind,九方金融研究所。

綜上,我們預期本輪房地產周期即將進入復蘇階段,房地產銷售的拐點可能出現在6月,房地產新開工和投資的拐點可能略晚于預期。復盤歷史,房地產指數在復蘇期內走勢明顯領先于市場,因此我們猜測房地產指數在未來1年的時間內可能存在明顯的超額收益,指數可能會走出趨勢性上漲行情,建議投資者關注。考慮到本次房地產新開工修復可能低于預期,建筑材料和機械設備指數不一定出現較高的超額收益。房地產復蘇期結束后,銀行和家用電器指數可能出現超額收益。

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來源：金色財經

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